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06Nov2023
Podcast immobilier Liebfine #28 – Stanislas Bagilishya – Investir dans les microcrèches
Quel plaisir de se retrouver pour un nouvel épisode du Podcast Immobilier Liebfine ! 🤗
Nous revenons en force avec cet épisode 28 où nous recevons Stanislas Bagilishya, un investisseur immobilier qui investit dans les micro-crèches.
Est-ce un bon plan ? Est-ce réalisable ? Est-ce rentable ?
C’est ce que nous allons découvrir ensemble.
Mais pour l’instant apprenons tout d’abord à l’homme qui se cache derrière l’investisseur.
Qui est Stanislas Bagilishya ?
Avant de devenir investisseur immobilier, Stanislas était déjà investisseur mais à titre professionnel dans le cadre de son travail.
Il était travaillait dans un fonds d’investissement. Sa mission était de trouver des startups à évaluer afin de négocier leur rachat.
Ensuite, après les avoir conservées pendant quelques années en les ayant optimisées, il devait les revendre à d’autre fonds d’investissement ou à leur ancien propriétaire.
En 2013, il termine ses études en Magistère Banque-Finances.
En effet, au départ, il voulait évoluer dans le domaine du trading.
Dans son premier stage trading à la BNP Paribas, il parlait beaucoup avec ses collègues de rachat, de création d’entreprises. Il baignait déjà dans ce “mood” entreprenariat. Il s’est rendu compte que beaucoup de ses collègues trader rêvaient de devenir entrepreneurs. C’était aussi sa vocation.
On lui a donc conseillé, avant de devenir entrepreneur, de travailler dans la finance d’entreprises, ce qui explique aujourd’hui son parcours.
Le patrimoine de Stanislas
Stanislas Bagilishya, à l’heure où j’écris ces lignes, est âgé de 35 ans.
Il possède déjà un patrimoine impressionnant.
- 7 appartements qui représentent au maximum 32 locataires, tous localisés à Rouen.
Ils représentent environ 1 million d’euros de dettes.
En patrimoine brut, cela représente 1,6 million soit 600 000 euros de patrimoine net.
Ces appartements sont exploités en colocation sur la période scolaire et ensuite pendant la période estivale, il les exploite en Airbnb.
Il faut noter que tous ses appartements sont détenus en nom propre.
Stanislas avait malgré tout crée une SCI. Néanmoins la banque n’a pas voulu le financer malgré sa bonne situation financière.
Comme quoi, les amis, la SCI, ce n’est pas forcément nécessaire et judicieux car les conditions de financement sont beaucoup plus difficiles.
- Une entreprise de ménage
Etant gros consommateur de ménage à travers ses appartements, il a décidé de racheter une entreprise de ménage qui était en faillite.
Il a également utilisé toutes ses connaissances antérieures de part son ancien métier.
De plus, le ménage est un domaine qui est très demandé.
- Les micro-crèches
Cette expérience de rachat d’entreprise de ménage lui a beaucoup appris. Au delà de ça, il a pu rencontrer de nouvelles personnes.
Il a pu rencontrer notamment un réseau de franchises de micro-crèche qui lui ont proposé de nouvelles opportunités…
Le domaine des micro-crèches
Le premier avantage d’investir dans les micro-crèches est le cashflow que celles-ci rapportent.
Avec ses 7 appartements, il génère un cashflow d’environ 3500 euros.
Avec sa première micro-crèche, il approchait déjà les 3000 euros.
On est donc rentables plus rapidement qu’avec les appartements.
Les conseils de Stanislas pour investir dans les micro-crèches
- Dépenser au maximum 150 000 euros pour créer une micro-crèche
Ces 150 000 euros comprennent la rémunération de l’agent immobilier qui nous a trouvé le local, les meubles, les travaux et éventuellement un loyer d’avance et le dépôt de garantie.
- Trouver un local
Le loyer du local ne doit pas dépasser les 2700 euros.
La surface du local doit être au minimum de 140 m².
Idéalement, il est intéressant d’avoir un espace extérieur afin que les enfants puissent jouer.
- Se former aux travaux
En effet, faire des travaux dans un appartement et dans une micro-crèche, ce n’est pas la même chose.
Comme les micro-crèches sont des établissements pouvant recevoir du public, il y a certaines règles et normes à respecter.
- Recruter une équipe
Certains investisseurs peuvent s’arrêter à cette étape.
Si vous ne voulez pas avoir à gérer cette partie la et finalement à exploiter la crèche, vous pouvez la revendre à un autre gestionnaire.
Les projets de Stanislas en chiffres
Le projet de création de crèche
Ce projet est un double cas pratique car Stanislas souhaite acheter un immeuble qui contient un local qu’il va exploiter en micro crèche.
L’immeuble est découpé de la manière suivante :
- Rez de chaussée : la micro-crèche
- 1er étage : 1 appartement
- 2e étage : 1 autre appartement
- Prix d’achat : 300 000 euros
- Travaux au global : 250 000 euros
- Achat meubles : 40 000 euros
- Coût total : 650 000 euros (avec les frais de notaire et autres frais juridiques compris)
- Valeur de l’immeuble estimée après travaux : 750 000 euros
Exploitation de la crèche
- Objectif CA mensuel crèche : 20 000 euros
- Objectif résultat mensuel crèche : 4000 euros
Exploitation des appartements
- Loyer mensuel 1 : 550 €
- Loyer mensuel 2 : 650 €
CA mensuel de l’immeuble : 5200 € (CA de la crèche et la somme des loyers de 2 appartements)
Resultat annuel : 62 400 €
Investissement initial : 650 000 €
Mensualité totale remboursée à la banque : 4800 €
Capital mensuel remboursé : 3000€ (soit un enrichissement mensuel de 3000 €)
Enrichissement mensuel total : 8200€
Si vous voulez en savoir davantage, je vous invite à aller sur son blog où il détaille ses opérations.