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08Mar2023
Passer par une agence immobilière bonne ou mauvaise idée ?
C’est une question légitime qu’on peut se poser quand on débute dans l’investissement immobilier.
Si les agences immobilières existent pour faire de la gestion locative, c’est bien qu’il y a un besoin, une demande de la part des propriétaires bailleurs non ?
Dans cet article, on va donc tenter de répondre à cette question qui divise beaucoup de propriétaires bailleurs et dont les avis sont très différents
Agence immobilière :
que leur déléguer ?
Quand on est néophyte dans le domaine de l’investissement immobilier, on peut croire qu’une agence immobilière ne se charge que de la gestion locative : c’est-à-dire de gérer le locataire qui se trouve dans votre appartement.
Or, les agences immobilières peuvent faire bien plus.
La “commercialisation” du bien
Vous êtes passés à l’action. Bravo ! Vous avez acheté votre premier bien immobilier, vous l’avez négocié, rénové, décoré avec goût.
Si vous vous arrêtez la, vous avez peu de chances de trouver un locataire. Il faut faire connaître au monde votre petite merveille. C’est là que l’agence peut intervenir
Tout d’abord, l’agence peut venir prendre des photos de votre bien ou bien vous pouvez lui donner celles que vous auriez déjà faites. Ensuite, l’agence immobilière va se charger de rédiger l’annonce qui décrira votre location.
Les photos sont très importantes car elles sont les premières choses que les potentiels locataires chercheront à voir. Si elles ne plaisent pas, ils n’iront pas lire l’annonce.
Néanmoins, l’annonce revêt un caractère très important également : elle doit contenir toutes les informations nécessaires pour que le locataire puisse faire son choix.
Enfin, l’agence va se charger de publier votre annonce. Tout d’abord, cette annonce sera publiée localement, c’est-à-dire en vitrine dans votre agence , sur le site internet de celle-ci. Puis, selon les agences et les options que vous prenez, votre annonce immobilière peut être publiée sur des sites d’annonces gratuits comme LeBonCoin ou payants comme Seloger.
La mise en place du locataire
Une fois que votre bien immobilier est commercialisé, l’agence immobilière (je l’espère) va recevoir des appels concernant votre location. Si tout le monde est d’accord, c’est l’agence qui va faire visiter l’appartement à vos futurs potentiels candidats locataires. Bien sur, auparavant, vous aurez fourni un double des clefs à l’agence pour qu’elle puisse entrer chez vous.
Si votre bien immobilier plait au locataire et correspond bien aux photos et au descriptif de l’annonce, le locataire va déposer un dossier composé de différentes pièces que l’agence lui demandera. C’est cette dernière qui collecter et analyser les différents documents fournis. Elle vous fera un débrief et ensemble vous validerez ce dossier ou non.
Une fois que le dossier du locataire est validé, l’agence immobilière va s’occuper de tout ce qui est formalités d’entrée. Ce sont des grands mots qui englobent plusieurs choses.
L’état des lieux d’entrée :
C’est une étape très importante à la fois pour vous et pour le locataire. En effet, avec ce dernier, l’agence va faire le point sur tous les élements de votre appartement : des murs au plafond, des installations électriques, des éventuels meubles présents, du nombre de clés.. Tout doit être passé au peigne fin afin de pouvoir comparer cet état des lieux d’entrée avec celui de la sortie.
Ensuite, les formalités d’entrée comprennent également l’encaissement du dépôt de garantie. C’est une somme qui est équivalent à un ou deux mois de loyer hors charges selon si vous louez en nu ou en meublé. Cette somme servira à payer d’éventuels loyers impayés ou dégradations.
Enfin, l’agence doit se charger de vérifier si le propriétaire a bien assuré le logement.
La gestion locative
Vous voyez, avant de parler de gestion locative, il y a déja pas mal d’étapes en amont.
La gestion locative, en premier lieu, c’est tout d’abord le fait que l’agence immobilière sera le seul intermédiaire avec le locataire.
Ensuite, l’agence immobilière va pouvoir gérer les petits travaux, de moins de 100 euros par exemple. Ce montant est à titre indicatif, toutes ces options seront à valider avec l’agence immobilière. Chaque agence découpe son offre différement. Nous vous invitons donc à bien regarder leur offre.
Concernant les petits travaux, c’est l’agence qui va faire le lien avec le locataire, missionner les artisans et .. vous envoyer la facture par la suite.
Concernant les loyers, c’est bien l’agence immobilière qui va d’abord les encaisser et dans un deuxième temps, elle vous les reversa en retirant les différents frais.
Si votre bien immobilier est dans une copropriété, en tant que copropriétaire, vous devez payer des charges pour l’entretien de la copropriété entre autre. Parfois, à la fin de l’année, les provisions que vous avez payées ne correspondent pas au montant réel des charges (en excédent ou en déficit). Ainsi, l’agence immobilère fera le lien avec la copropriété concernant cette régularisation et vous informera.
Contentieux
Malheureusement, même si les loyers impayés ne représentent que 5% du total des loyers en France, il se peut que cela tombe sur vous. Pas de panique, l’agence peut vous accompagner dans ces démarches. Elle va s’occuper de relancer les locataires pour leurs impayés. Appels, messages, mails..
Ensuite, si cela ne bouge pas, elle peut se charger également de faire partir des courriers recommandés.
Enfin, elle peut également lancer une procédure juridique et faire le lien entre vous et les avocats.
Autres prestations
Selon les agences et les options que vous choisissez (et que vous payez), vous pouvez accéder à d’autres prestations :
Une agence immobilière peut vous aider pour déclarer vos revenus. En effet, elle peut vous fournir un papier qui vous indique clairement quel montant mettre et dans quelle case le faire.
Enfin, il peut être intéressant d’avoir recours à une assurance loyers impayés dont le tarif se révèle être intéressant en passant par un agence car ils font du volume. Attention, soyez vigilants sur le fait que les critères pour que votre assurance loyers impayés fonctionnent sont très très stricts.
Les avantages à déléguer
sa gestion locative
à une agence immobilière
La sérénité
L’investissement immobilier locatif ne doit pas vous pourrir la vie. Dans votre parcours d’investisseur, vous allez faire face à des situations stressantes, c’est certain. Le stress est donc inévitable. La vrai question est-ce que vous gérez ce stress. Si vous avez des difficultés à gérer votre stress, passer par une agence est la meilleure chose à faire.
Le gain de temps
On le dit souvent sur Liebfine : le temps est notre ressource la plus importante tout simplement car le temps ne se rattrape pas. Ainsi, si déjà dans votre vie actuelle, vous n’avez pas de temps et que vous êtes pris par votre travail, vos enfants, vos activités, votre quotien et du temps pour vous, vous DEVEZ déléguer votre gestion locative à une agence immobilière.
En effet, si vous essayez de faire les choses à la va-vite, certes elles seront faites mais mal et donc vous récolterez cette erreur plus tard. Vous le savez, les erreurs dans l’immobilier, ca coûte cher, vous gérez quand même un bien immobilier qui vaut plusieurs centaine de milliers d’euros.
Autre paramètre à prendre, c’est la distance avec le bien immobilier en question. Je vous vois venir.. Effectivement, il n’est pas impossible de gérer un bien immobilier en étant loin, mais si vous combinez le stress et le temps, ca se complique.
Autre point que nous avons mis dans Les avantages, c’est que tous les frais que vous allez payer en déléguant votre gestion locative sera déductible de votre impôt. ATTENTION, il faudra choisir un régime fiscal au réel pour que cela soit valable.
Enfin, si vous faites de la location courte durée, nous vous invitons fortement à déléguer votre gestion locative. Changer les draps, faire le ménage, gérer les entrées, cela représente énormément de travail. De plus, quand vous faites de la location courte durée, en général, votre rentabilité est plus élevée qu’une location classique, vous pouvez donc plus vous permettre de le faire.
Les inconvénients à déléguer
la gestion locative
à une agence immobilière
Le coût
Rien n’est gratuit dans ce bas monde..
Le coût seul de la gestion locative se situe entre 5 à 10% du loyer charges comprises. A cela vont s’ajouter d’autres coûts notamment par exemple, ceux des formalités d’entrée qui vont s’élever en général à un mois de loyer hors charges.
Il faut donc prendre en considération ces coûts dans vos calculs de rentabilité car si votre bien était à l’autofinancement, il passera en déficit et donc vous devrez combler tous les mois avec de l’argent de votre poche. Encore une fois, si vous investissez dans un but patrimonial uniquement, cela ne pose pas de problèmes. Néanmoins, on peut faire les deux : du patrimonial et du cashflow, alors pourquoi s’en priver ?? 😄😄
Agence immobilière
= Vente immobilière
Une agence immobilière n’est pas une association mais bien une entreprise. Tout but d’une entreprise est de faire des bénéfices. L’agence fait donc des bénéfices lorsqu’elle vend un bien immobilier : ce sont les fameux frais d’agence. A l’inverse, la gestion locative ne rapporte pas beaucoup et demande quand même beaucoup de travail pour peu d’argent récolté.
C’est pour cette raison que quand vous faites le tour des agences pour savoir laquelle vous conviendra, renseignez-vous sur le nombre de personnes qui y travaillent et surtout combien d’entre elles sont consacrées uniquement à la gestion locative.
N’oubliez pas que vous allez déléguer à une seule personne votre investissement et que votre locataire peut avoir des besoins, des questions.. Si le gestionnaire locatif n’est pas réactif, cela peut être source de problèmes.
Mon avis issu
de mon expérience personnelle
Si vous voulez avoir mon avis sur la question ainsi que le récit de mon expérience personnelle, je vous invite à regarder/écouter notre vidéo/podcast sur le sujet qui sera beaucoup plus agréable que de lire toutes ces lignes !